http://www.mesec.cz/clanky/poplatek-z-prodleni-nove-hrozi-i-vlastnikum-bytu-nejen-najemcum/

Rozdělování nákladů na faktury za teplo by mělo být v budoucnu spravedlivější. Ministerstvo pro místní rozvoj totiž dokončilo novelu vyhlášky, podle které se vypočítávají faktury za teplo pro více než milion českých domácností. Více než dosud za teplo podle novely zaplatí ti, kteří přehnaně šetří a ti, jenž naopak topí příliš.

Úřednická vláda Jiřího Rusnoka bude v příštích týdnech schvalovat na první pohled nenápadný materiál, který se však dotkne více než milionu domácností v bytových domech napojených na teplárnu nebo s vlastní kotelnou.

Vyhláška mění parametry, podle kterých se účet za teplo rozděluje na jednotlivé byty. To může přinést lidem zlevnění i zdražení. Podle toho, zda topí moc, nebo málo.

„Důvodem těchto změn je co možná nejspravedlivější rozúčtování nákladů a srovnatelné podmínky tepelné pohody ve všech bytech,“ vysvětlil mluvčí ministerstva Marek Ženkl.

Podle současného modelu se čtyřicet až padesát procent útraty rozpočítává podle podlahové plochy (základní složka), zbytek podle skutečné spotřeby každého bytu (spotřební složka). V některých bytech se ještě zohledňují koeficienty například podle patra, světové strany či podle toho, zda jde o prostřední či krajní byt. Nově se může u části domů zvýšit poměr spotřební, tedy individuální složky až k sedmdesáti procentům.

Snížení podílu základní složky však nebude automatické, nemělo by se o něm ani hlasovat mezi družstevníky či vlastníky bytů. „Mělo by být určeno na základě energetického auditu budovy. Obecně lze říci, že toto ponížení se tedy použije u objektů, které prošly kompletní revitalizací,“ naznačil Ženkl.

Nový systém je spravedlivější

Podle výkonného sekretáře Asociace rozúčtovatelů nákladů na teplo a vodu Jaromíra Pohanky je dosavadní podíl základní složky dostatečně spravedlivý a nelze počítat náklady jen podle skutečné spotřeby. „Lidé si neuvědomují, že dům je uvnitř velmi propustný, i když má zvenčí dobrou izolaci,“ uvedl Pohanka.

Za zásadní změnu ve vyhlášce tak považuje změnu odchylky od průměrné ceny za teplo na metr čtvereční. Pokud například dosud stálo roční vytopení metru čtverečního v domě 300 korun, mohla se účtovaná cena lišit každým směrem o 40 procent podle toho, jak moc lidé topili. Rozmezí tedy bylo 180 až 420 korun.

Nově může klesnout oproti průměru jen o pětinu, stoupnout však až na dvojnásobek. Rozmezí se tak změní na 240 až 600 korun. To znamená, že ti, kdo „berou“ teplo od sousedů a sami co nejvíc šetří, už nemůžou na nechtěnou pomoc tolik spoléhat. Připlatí si ovšem i ti, kteří například topí dvakrát tolik, než je průměr domu. „Je to spravedlivější než dosud,“ podotkl Pohanka.

Novela by měla snížit spotřebu, věří ministerstvo

Ministerstvo věří, že taková úprava povede ke snížení spotřeby tepla. „Horní hranice bude výchovně působit na některé uživatele, kteří si budou svoji nadspotřebu plně hradit, a nebude již přenášena na ostatní, kteří se chovají energeticky vědomě,“ dodal Ženkl.

Rozúčtování je velmi častým tématem sporů mezi vlastníky bytů. „Je to pravidelně jedno z nejdiskutovanějších témat na schůzích společenství. Ti, kdo topí, se nechtějí smířit s tím, že někteří platí velmi málo,“ říká David Vlček, předseda výboru společenství vlastníků bytového domu v Praze-Hostavicích.

Problém navíc narůstá s tím, jak si spousta lidí pořizuje byt jako investici a nechává ho prázdný. I tito lidé musí platit nejméně 60 procent průměrných nákladů na teplo.

Firmy zabývající se rozúčtováním cen změny chválí. „Považujeme to za správné, protože ve spotřebě tepla i teplé vody jsou mezi jednotlivými domácnostmi značné rozdíly a je nespravedlivé, aby nájemníci, kteří zodpovědně šetří energie, dopláceli na ty, kteří plýtvají,“ uvedla vedoucí rozúčtovacího oddělení společnosti ista Jarmila Simbartlová.

Autor: Jan Sůra (http://vice.idnes.cz/novinari.aspx?idnov=881

Zdroj: http://ekonomika.idnes.cz/novela-zakona-a-zmeny-v-cenach-tepla-d6y-/ekonomika.aspx?c=A131115_212414_ekonomika_ert

Stále více bytovek a paneláků instaluje tepelná čerpadla. Zpravidla jako náhradu za dálkové vytápění. Je to výhodné. Kvalitní tepelná čerpadla mají vysokou účinnost, topí účinně i v mrazech, mají dlouhou životnost. Navíc jsou velmi tichá a levná.

Panelový dům s deseti jednotkami v Moravské Třebové, tak jako dnes spousta jiných paneláků a bytových domů, se před několika lety rozhodoval, čím bude topit.

Majitelé vše začali řešit v době, kdy odkoupili byty od města a založili vlastní společenství vlastníků jednotek. V té době byl jejich dům vytápěný dálkovým teplem CZT (centrální zásobování teplem) z uhelné centrální kotelny, která dosluhovala.

Společenství vlastníků se proto začalo zajímat o tepelná čerpadla. Přechod na  zemní plyn by se bytovce totiž nikdy nevrátil. U tepelného čerpadla si ale spočítali návratnost kolem sedmi let. Úvěr na něj získali bez problémů.

Hlavním důvodem jejich rozhodnutí bylo dosažení nezávislosti na centrálním vytápění. Výběr tepelného čerpadla ovlivnily dobré reference od menších uživatelů z okolí. A skutečnost, že jiný typ vytápění by v jejich podmínkách nebyl ekonomicky výhodný.

Tepelné čerpadlo ano, proč ne zateplení?

Bytový dům v Moravské Třebové uvažoval i o zateplení. Jenže cena by se vyšplhala přes jeden milion korun. Zateplení by tedy mělo mnohem horší návratnost než investice do tepelného čerpadla. Proto od něho ustoupili.

Obyvatelé paneláku v Moravské Třebové zvolili systém tepelného čerpadla vzduch voda, které bere teplo z venkovního vzduchu.

Může se hodit

Původně ale uvažovali i o vnitřním kompaktu. Tedy o tepelném čerpadle, který by byl uvnitř bytového domu a nasával by vnitřní vzduch. To by ale znamenalo bourací práce pro vzduchotechniku a otvory ve fasádě spojené se statikou domu.

Vybrali si proto tzv. split systém. Jde o dělenou jednotku, která má navíc i vyšší účinnost než vnitřní kompakt. Na fasádě jsou umístěné nízkootáčkové bezhlučné ventilátory, které pohánějí v zimě studený vzduch, tím se topí v tepelných čerpadlech. Velká nezateplená bytovka tedy topí studeným vzduchem. V kotelně jsou pak dvě tepelná čerpadla, akumulační nádoby a bojlery na teplou vodu.

„Pořídili jsme si tepelné čerpadlo se zvýšeným výkonem pro zimní období, které navíc vysoce účinně ohřívá teplou vodu do bojleru. V topné sezoně s topným faktorem 4,65 ohřívá vodu na teplotu 65 °C.

Jak se odpojit od dálkového topení

„Není to úplně jednoduché ani snadné,“ říká energetický expert Ing. Rudolf Vítek z firmy Master Energy, který se odpojováním od dálkového vytápění zabývá již 15 let. „Někdy to trvá i rok či dva. Je to spíš otázka mnohdy právnická než technická, ale řešení je spousta, pokud je vážný zájem, řešení se najde. Třeba odpojování bytového domu v Moravské Třebové trvalo jen 14 dnů.“

Stejné tepelné čerpadlo vytápí i například horskou chatu v Krkonoších, v nadmořské výšce 1 300 metrů. Topný faktor je vlastně takové poměrové číslo, které udává, kolik kWh tepla načerpáte tepelným čerpadlem z jedné kWh elektřiny nakoupené ze sítě.

Velkou výhodou tepelného čerpadla, kromě nízké ceny tepla, je i minimum nákladů na revize a kontroly. Tepelné čerpadlo není nebezpečný zemní plyn. Nejsou tedy nutné složité projekty na stavební povolení, opakované kontroly revize plynovodu, kotlů a komína. Tedy i zde se šetří finanční prostředky. Navíc bytovka může pro provoz domácností žádat o ekotarif – několikanásobně levnější elektřinu.

Kolik se dá ušetřit přechodem na tepelné čerpadlo

Bytový dům v Moravské Třebové bral teplo z dosluhující hnědouhelné kotelny v ceně 499 korun za GJ. Každý byt spotřeboval 55 GJ tepla na topení a teplou vodu v ceně 27 400 korun. Celá bytovka tedy platila ročně 274 tisíc korun.

Po přechodu na tepelné čerpadlo platí nezateplený byt 3 + 1 v paneláku v Moravské Třebové kolem 10 až 15 tisíc korun za rok.

Dále dojde ke zhodnocení nemovitosti, skokovému, výraznému a trvalému snížení energetické závislosti na dodavateli – na využití fosilních zdrojů. Obyvatelé bytovky, vzhledem k životnosti tepelných čerpadel, mají zajištěny nízké náklady na energie do důchodu.

Jak se na úspory dívá Brusel

Evropská unie považuje energetické úspory za důležitou prioritu. Dávno je totiž pryč doba, kdy velké průmyslové podniky v městech dodávaly levně mnohdy odpadové teplo pro vytápění bytů.
Proto Bruselské direktivy nařizují členským státům energetické úspory. Dle směrnice EU z roku 2012 musí členské státy do roku 2020 dosáhnout 20 procent úspory primárních energií a 20 procent snížení emisí. Plán dostal název Strategie 20 – 20 – 20. Velká desetibytovka v Moravské Třebové dosáhne díky tepelnému čerpadlu úspor energií 75 – 80 procent.

Autoři: pro iDNES.cz , Pavel Sýkora, energetický specialista a poradce v energetice

Stále více majitelů bytů v panelových domech mění jejich dispozici, vybourává stěny či celá jádra. Podle odborníků však mohou podobné neodborné úpravy narušit statiku celého domu.

„Představitelé bytových družstev popisují případy, kdy někdo v horním patře panelového domu vyboural nějakou stěnu. Ve spodních patrech se pak zkroutily dveře tak, že nešly otevírat ani zavírat,“ varuje odborná poradkyně komory inženýrů ve výstavbě Marie Báčová. Další člen komory Karel Vaverka upozornil, že by v nejhorším případě mohl dům spadnout.
Stavební úpravy v bytech musí někdo hlídat

„V poslední době je módní dělat v panelových domech předsazené lodžie a předělávat dispozice bytu. Sám jsem zažil případy, že za mnou přišel klient, který chtěl vybourat i dva nosné panely, protože místo nich chtěl průchod. Že nad ním bylo dalších šest pater, vůbec neřešil,“ poznamenal Vaverka, který majitele bytů před podobnými nerozvážnými rekonstrukcemi varuje.

„Bourání nosných stěn má velké limity a představuje obrovské riziko. Pokud se takových děr v domě objeví více na různých místech, tak může dojít až k tomu, že to ten dům už nebude schopen umět vstřebat a může dojít k jeho destrukci,“ upozorňuje Vaverka. Odborníci navrhují, aby všechny stavební úpravy v bytech posuzoval příslušný stavební úřad. V současnosti pro přestavbu bytu jeho majitel povolení stavebního úřadu nepotřebuje, většinou stačí jen souhlas společenství vlastníků jednotek.

ČTK

Od ledna nabude účinnosti nový občanský zákoník (NOZ), který přinese velké změny do fungování společenství vlastníků jednotek (SVJ) i do práv a povinností vlastníků bytů. Jde o to, že problematika bytového vlastnictví a spoluvlastnictví je nově přenesena ze zákona o vlastnictví bytů do NOZ.

Které hlavní novinky se dotknou vašeho SVJ? Je jich celá řada – uvedeme alespoň některé. Důležité je, že vlastníci nemusí kvůli účinnosti NOZ nyní či hned na počátku příštího roku něco nezbytně udělat. Na reakci na NOZ budou mít dostatek času.

Hlasování bude snazší

Kamenem úrazu v mnoha SVJ je dnes hlasování. Hlavně proto, že se řada vlastníků neúčastní shromáždění, a tak bývá problém některá rozhodnutí přijmout.

NOZ nemění kvorum nutné pro to, aby shromáždění bylo usnášeníschopné. Bude tedy třeba jako dosud, aby byli přítomni vlastníci, kteří mají většinu hlasů (podle podílů). Nové je ale to, že k přijetí rozhodnutí v naprosté většině záležitostí bude stačit souhlas většiny hlasů přítomných vlastníků. A to tehdy, pokud stanovy nebo zákon kvórum pro to či ono rozhodnutí zvýší.

To je zcela převratná změna. Dnes zákon o vlastnictví bytů stanovuje různá kvora pro přijetí usnesení podle toho, o čem se hlasuje. Například u běžných záležitostí stačí nadpoloviční většina hlasů přítomných vlastníků. Ale třeba pro přijetí usnesení o rekonstrukci a modernizaci domu je zapotřebí souhlasu tří čtvrtin všech vlastníků (podle jejich počtu). Řada SVJ měla tak problém například zateplení domu vůbec schválit.

Rozhodování mimo shromáždění

NOZ nově zavádí i možnost přijmout usnesení SVJ i mimo shromáždění, a to v písemné formě, tzv. způsobem per rollam. Řada SVJ má sice již nyní tento způsob hlasování ve stanovách, ale je otázka, jestli to dnešní zákon dovoluje.

Zákoník předpokládá dvě možné situace pro přijetí rozhodnutí písemnou formou.
Jednou z nich je jakési nouzové řešení pro případ, že shromáždění svolané k určité záležitosti nebude kvůli nízké účasti usnášeníschopné.

Návrh na písemné hlasování pak musí být podán do jednoho měsíce od data tohoto shromáždění. Vlastníci musí obdržet i podklady potřebné pro rozhodnutí. Vlastník jednotky, který s návrhem souhlasí, se podepíše vlastní rukou na listinu obsahující plné znění návrhu usnesení.

Pokud budou vlastníci aktualizaci stanov odkládat, nebudou mít jasno v tom, co vlastně platí a co ne.

JUDr. Marek Novotný, advokát

Rozhodnutí se přijímá přísnějším kvorem – až na výjimky většinou hlasů všech vlastníků jednotek s tím, že stanovy mohou určit vyšší kvórum.

Druhý možný případ hlasování per rollam vychází z toho, že nemusí být jen jakýmsi nouzovým řešením. Může se stát i poměrně běžným způsobem hlasování v SVJ, v nichž písemné hlasování považují za efektivnější způsob rozhodování než se scházet osobně.

Podmínkou je, že tento způsob používání písemného hlasování připustí stanovy. Musí být vymezeno, ve kterých případech a za jakých podmínek by se mělo takto hlasovat. Nepředpokládá se ale ani v tomto případě, že vlastníci budou písemnou formou rozhodovat o všech záležitostech patřících shromáždění.

Detailnější práva a povinnosti vlastníků

NOZ mnohem podrobněji upravuje práva a povinnosti vlastníků jednotek. Nově například výslovně stanoví, že vlastník je nejen oprávněn užívat byt a společné části, ale je povinen ho i udržovat. Může samozřejmě byt i opravovat, ale pokud vlastník provádí rekonstrukci či přestavbu bytu, je povinen umožnit v zájmu respektování předpisů a předcházení škodám přístup do bytu po předchozím ohlášení osobě odpovědné za správu domu.

Nový zákoník dále ukládá vlastníkovi širší oznamovací povinnost vůči společenství. Kdo koupí jednotku do vlastnictví, oznámí to SVJ do jednoho měsíce, kdy se dozvěděl nebo se mohl dozvědět, že je vlastníkem. A to včetně své adresy a počtu osob, které budou mít v bytě domácnost. Vlastník jednotky oznámí také „bez zbytečného odkladu“ změny v počtu osob, které mají v bytě domácnost a bydlí v něm v souhrnu nejméně tři měsíce.

Totéž platí i tehdy, když vlastník přenechá jednotku někomu jinému k užívání, například i k pronájmu. V takovém případě oznámí také jméno a adresu této osoby.

Kterýkoli vlastník jednotky má naopak výslovně dané právo na to, aby mu SVJ sdělila jméno a adresu kteréhokoli vlastníka jednotky či nájemce v domě.
NOZ také stanoví, že vlastník jednotky má právo seznámit se s tím, jak osoba odpovědná za správu domu hospodaří a jak dům a pozemek spravuje.

U této osoby může vlastník nahlížet do smluv uzavřených ve věcech správy, jakož i do účetních knih a dokladů.

Vlastník má stanovenou povinnost řídit se pravidly pro správu domu a pro užívání společných částí a zajistit jejich dodržování i osobami, jimž umožnil přístup do domu či bytu. Těmito pravidly se musí řídit i nájemci bytů.

Výlučné užívání balkónu se projeví na poplatku

Příspěvky na správu domu a pozemku budou vlastníci platit – pokud si je neurčí jinak – jako dosud poměrně podle výše jejich podílu na společných částech domu.

Velkou novinkou je, že když některý vlastník výlučně užívá některou společnou část domu jen pro sebe – například balkón, lodžii, sklepní kóji nebo garážové stání – stanoví se výše příspěvku se zřetelem k této skutečnosti. Zejména se posoudí povaha, rozměry a umístění této části a rozsah povinnosti vlastníka jednotky spravovat tuto část na vlastní náklad.

Zákon ve dvou případech výslovně stanoví, že se příspěvek rozvrhne na každou jednotku stejně. A to jde-li o příspěvek na odměňování osoby, která dům spravuje, nebo odměny členů jejích orgánů a na vedení účetnictví a podobné náklady vlastní správní činnosti.

Členy orgánů i nevlastníci

K hlavním novinkám patří, že členem kteréhokoli voleného orgánu, tedy například výboru, se může stát nejen člen společenství, tedy vlastník bytu či nebytového prostoru, ale nově i „cizí“ osoba. Podmínkou je, že tato osoba je svéprávná (věk 18 let) a bezúhonná ve smyslu předpisu upravujícího živnostenské podnikání a že to stanovy nezakazují.

O potřebě zapojit do činnosti orgánů SVJ i cizí osoby se široce diskutovalo i nyní. Řada SVJ má totiž zásadní problém schopné vlastníky pro práci ve výboru získat. Nyní se jim tedy dává širší možnost výběru, což je dobře. Je však třeba počítat s tím, že nevlastníci budou chtít za svou práci také dobře zaplatit.

NOZ na rozdíl od dnešního zákona o vlastnictví bytů nijak nepředepisuje, kolik členů má mít výbor společenství ani délku jeho funkčního období. Obojí se řídí stanovami. Pokud stanovy délku funkčního období neupravují, je pětiletá.

Kdy se musí změnit stanovy

Jak vyplývá z výše uvedeného, NOZ velmi zvýší význam stanov společenství. Lze říci, že se vlastně stane nejdůležitějším dokumentem pro společenství.

NOZ nenutí vlastníky, aby nyní nebo okamžitě po účinnosti NOZ svolali shromáždění a změnili stanovy SVJ. V NOZ je na to termín až do konce roku 2016. Ta ustanovení stanov, která se dostanou do rozporu s NOZ, se totiž stanou od ledna 2014 neplatnými. Na druhé straně je vhodné úpravu stanov udělat co nejdříve.

„Je to velmi důležité v zájmu samotných vlastníků. Pokud totiž budou aktualizaci stanov odkládat, nebudou mít jasno v tom, co vlastně platí a co ne,“ soudí odborník na bytové právo, pražský advokát Marek Novotný.

Členem výboru se od ledna 2014 může stát i nevlastník bytu v domě.

Vladimír Čechlovský, Právo